1. 住宅ローンが残っていても売却できる理由と基本的な仕組み

大前提：売却代金でローンを一括返済する

住宅ローンが残っている家を売却する際の基本原則は、売却時に買主から受け取る代金を使って、残っているローンを一括で返済するというものです。不動産取引では、売買契約を結んだ後、「決済・引渡し」という最終段階があります。このタイミングで買主から売買代金が支払われ、同時に売主は金融機関にローン残債を返済し、担保となっている抵当権を抹消します。

なぜ抵当権の抹消が必要なのでしょうか。住宅ローンを組む際、金融機関は物件に対して抵当権を設定しています。これは、万が一ローンが返済できなくなった場合に、金融機関が物件を差し押さえて売却し、債権を回収できるようにするための権利です。この抵当権が付いたままでは、買主にとって大きなリスクとなるため、売却前に必ず抹消しなければなりません。つまり、一般的な売却では抵当権を抹消するためにローンを完済することが、売却の前提条件となります。

売却代金の受け取りとローンの完済、抵当権の抹消は、司法書士や不動産会社、金融機関の担当者が一堂に会する「決済の場」で同時に行われるため、手続きとしては複雑に感じるかもしれません。しかし、プロが段取りを整えてくれるため、売主としては必要書類を準備し、指示に従って手続きを進めれば問題ありません。

なお、ローンを完済できないケースでも、金融機関と合意のうえで物件を売却する「任意売却」という方法もあります。この場合、売却代金ではローンを完済できなくても抵当権抹消に応じてもらえる一方、残った債務は無担保の借金として返済を続ける必要がある点に注意が必要です。

「アンダーローン」と「オーバーローン」という重要な概念

住宅ローンが残っている家を売却する際、最も重要な判断材料となるのが「アンダーローン」と「オーバーローン」という2つの概念です。この2つの状況によって、売却後の資金計画や取るべき対策が大きく変わってきます。

アンダーローンとは、売却価格がローン残債を上回っている状態を指します。例えば、売却価格が3,000万円でローン残債が2,500万円の場合、差額の500万円が手元に残ることになります。この余剰資金は、次の住居の購入資金や引越し費用、その他の生活資金として自由に使えるため、住み替えを進める上で非常に有利な状況といえます。

一方、オーバーローンとは、売却価格がローン残債を下回っている状態を指します。例えば、売却価格が2,500万円でローン残債が3,000万円の場合、500万円の不足が生じます。この不足分をどう補うかが、売却を進める上での最大の課題となります。

どちらの状況にあるかを正確に把握するためには、まず現在のローン残高を確認し、物件の査定を受けて売却予想価格を知ることが必要です。この現状把握こそが、住み替え計画を立てる第一歩となります。

✓ ポイント
売却の可否を判断する前に、まずは「アンダーローン」か「オーバーローン」かを把握することが最優先です。この状況によって選択できる方法が変わるため、正確なローン残高と査定価格の確認から始めましょう。

2. 状況別！具体的な売却・住み替え方法と選択肢

【理想的なケース】アンダーローンの場合の進め方

アンダーローンの状態であれば、住み替えは比較的スムーズに進められます。売却代金でローンを完済できるだけでなく、手元に資金が残るため、次の住居の購入資金や引越し費用に充てることができます。

アンダーローンのメリット： - 売却で得られる利益が明確なため、資金計画が立てやすい - 手元に残る資金を新居の頭金に充当でき、新たなローンの借入額を減らせる - 月々の返済負担を軽減できる

具体的な進め方としては、まず不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。その上で、売却活動を開始し、買主が見つかれば売買契約を締結します。契約後、決済・引渡しのタイミングで売却代金を受け取り、同時にローンを完済して抵当権を抹消します。この流れは通常の不動産売却と変わりません。

ただし、売却から新居の購入までの間に仮住まいが必要になるケースもあります。その場合、一時的な賃貸住宅の費用や二度の引越し費用が発生するため、この点も考慮に入れた資金計画が求められます。

【課題のあるケース】オーバーローンの場合の進め方と対策

オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分をどう補うかが課題となります。しかし、対策がないわけではありません。以下の方法を検討することで、オーバーローンの状態でも住み替えを実現できる可能性があります。

対策①：自己資金で不足分を補う

最もシンプルで確実な方法は、貯蓄などの自己資金で不足分を補うことです。例えば、売却価格が2,500万円でローン残債が3,000万円の場合、不足する500万円を手持ちの資金で用意します。

自己資金で補うメリット： - 新たな借入が不要で、審査の心配がない - 金利負担が発生しない - 長期的に見て最も経済的な選択肢

自己資金が潤沢にある場合や、親からの援助が期待できる場合には、この方法を優先的に検討すると良いでしょう。

対策②：住み替えローンを利用する

自己資金での補填が難しい場合、住み替えローン（買い替えローン）という選択肢があります。これは、売却物件のローン残債と新居の購入費用を合算して借り入れる特別なローンです。

例えば、売却物件のローン残債が3,000万円で売却価格が2,500万円、新居の購入価格が3,500万円の場合、不足分の500万円と新居の購入費用3,500万円を合わせた4,000万円を住み替えローンとして借り入れることになります。

住み替えローンの注意点： - 通常の住宅ローンよりも審査が厳しい傾向がある - 借入額が大きくなるため、収入や返済能力が厳しくチェックされる - 物件の担保価値を超える金額を借りるため、金利が高めに設定されることがある

住み替えローンを利用する際は、月々の返済額が家計を圧迫しないか、長期的に返済を続けられるかを慎重に検討する必要があります。

対策③：任意売却という選択肢

自己資金でも不足分を補えず、住み替えローンの利用も難しい場合には、任意売却という選択肢があります。任意売却とは、金融機関の合意を得たうえで、ローン残債が売却価格を上回っていても物件を売却し、抵当権を外してもらう方法です。

任意売却のメリット： - 競売よりも高く売れる可能性がある - 月々の返済負担を抑えられるケースがある - 金融機関と相談しながら無理のない返済計画を立てられる

任意売却のデメリット： - 信用情報に影響が出る可能性がある - 手続きが複雑で、金融機関との交渉に時間がかかる - すべてのケースで認められるわけではない（金融機関の判断次第）

売却後も残ったローンは無担保債務として返済を続ける必要がありますが、任意売却は「返済がこのままでは難しい」と感じる場合の選択肢です。できるだけ早めに金融機関や任意売却に詳しい専門家に相談することで、状況が悪化する前により良い条件での解決が期待できます。

対策④：買い先行（一時的なダブルローン）のリスク

もう一つの選択肢として、旧居が売れる前に新居を購入する「買い先行」という方法もあります。この場合、旧居のローンと新居のローンを同時に抱えることになり、一時的に「ダブルローン」の状態が発生します。

買い先行のメリット： - 引越しが一度で済む - 新居探しに時間をかけられる

買い先行のデメリット・リスク： - 二重のローン返済が家計に大きな負担をかける - 旧居がなかなか売れない場合、資金繰りが厳しくなる

買い先行を選ぶ場合は、旧居が確実に売れる見込みがあること、そしてダブルローンの期間をできるだけ短くする計画が必要です。不動産会社と綿密に相談し、売却のスケジュールを立てることが重要となります。

✓ ポイント
オーバーローンの場合でも、自己資金での補填や住み替えローンの活用により、売却は可能です。ただし、住み替えローンは審査が厳しく、返済負担も大きくなるため、慎重な資金計画が欠かせません。返済が困難な状況では任意売却という選択肢もありますが、信用情報への影響などデメリットも大きいため、早めに専門家へ相談することが重要です。また、買い先行はダブルローンのリスクを伴うため、専門家と相談しながら進めることが求められます。

「リースバック」という選択肢

住み替えとは少し異なるアプローチとして、リースバックという選択肢もあります。リースバックとは、家を売却した後も、その家を賃貸として借りて住み続けることができる仕組みです。

リースバックのメリット： - 売却によってまとまった資金を得られる - 住環境を変えずに済む - 子どもの学校や仕事の都合で引越しが難しい場合に有効

リースバックの注意点： - 売却価格が市場価格よりも低めに設定されることが多い - 家賃が発生するため、長期的に見ると経済的な負担が大きくなる可能性がある - 賃貸契約の期間が定められている場合、いずれは退去しなければならないこともある

リースバックは、すぐに引越しができない事情がある方や、一時的に資金が必要だがいずれは住み替えを考えている方にとって、検討に値する選択肢といえるでしょう。

3. 住み替え・買い替えを成功させるための重要なステップと注意点

まずは「現状把握」が何よりも重要

住み替えを成功させるための第一歩は、正確な現状把握です。具体的には、現在のローン残高と物件の売却予想価格を正確に知ることから始めます。

ローン残高は、金融機関に問い合わせて「残高証明書」を取得することで確認できます。この証明書には、現時点での残債額が記載されているため、正確な数字を把握することができます。インターネットバンキングで確認できる場合もありますが、正式な書類として残高証明書を取得しておくと、後々の手続きがスムーズです。

次に、物件の売却予想価格を知るために、信頼できる不動産会社に無料査定を依頼します。査定では、物件の立地、築年数、間取り、設備の状態、周辺の取引事例などを総合的に評価し、現在の市場でどの程度の価格で売れそうかを算出してもらえます。

この2つの情報が揃えば、自分がアンダーローンかオーバーローンか、そしてどの程度の資金計画が必要かが明確になります。この現状把握なしに住み替えを進めることはできません。すべての計画はここから始まるのです。

✓ ポイント
現状把握は住み替え計画のスタートラインです。ローン残高証明書の取得と不動産会社の査定を受けることで、初めて具体的な資金計画を立てることができます。この段階を飛ばして進めると、後で大きな問題に直面する可能性があります。

「売り先行」か「買い先行」か？戦略の立て方

住み替えには、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」という2つの進め方があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分の状況に合わせて選択することが重要です。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売り先行は、まず旧居を売却してから新居を購入する方法です。売却価格が確定してから次の物件を探すため、資金計画が立てやすく、失敗のリスクが低いという特徴があります。特にオーバーローンの可能性がある場合や、資金的な余裕があまりない場合には、売り先行が推奨されます。

一方、買い先行は、先に新居を購入してから旧居を売却する方法です。引越しが一度で済み、新居探しに時間をかけられるというメリットがありますが、一時的にダブルローンになるリスクがあります。十分な資金的余裕がある場合や、どうしても引越しを一度で済ませたい場合に選択されることが多い方法です。

どちらを選ぶかは、自分の資金状況、ライフスタイル、リスク許容度によって決まります。不動産会社の担当者と相談しながら、最適な戦略を立てることが成功への近道となります。

不動産会社選びが成功の鍵

住み替えを成功させる上で、不動産会社選びは極めて重要です。単に物件を売却するだけでなく、ローンの完済手続き、新居の購入、資金計画の立案など、複雑な要素が絡み合う住み替えでは、経験豊富な担当者のサポートが欠かせません。

不動産会社を選ぶ際のチェックポイント： - 住み替え（売却と購入の両方）の実績が豊富であること - ローンや税金に関する専門知識を持つ担当者がいること - 金融機関との調整や手続きをサポートできる体制が整っていること - 地域に精通しており、適正な価格で売却できる相場感を持っていること

地域の相場感を正確に把握している会社を選ぶことで、アンダーローンの可能性を高めることができます。札幌市や江別市、石狩市、小樽市、北広島市、恵庭市、千歳市などの地域で住み替えをお考えの方は、地元に強い不動産会社に相談することで、よりスムーズな住み替えが実現できるでしょう。

✓ ポイント
不動産会社選びは、住み替えの成否を左右する重要な要素です。売却と購入の両方に精通し、ローンや税金の知識も持つ、信頼できるパートナーを見つけることが成功への鍵となります。

4. よくある質問（Q&A）コーナー

5. まとめ