「そろそろ家を売りたいけれど、初めてだから何から手をつければいいのか分からない」「住宅ローンがまだ残っているのに、本当に今手放しても大丈夫だろうか」——そんな迷いを抱えたまま、決断を先送りにしていませんか。

結論からお伝えすると、マイホームの売却を考えているなら、今は売却を本格的に検討する価値が高い時期だと言えます。理由はシンプルで、現在の日本の不動産価格は歴史的な高水準にあり、まずは査定で現状を確かめておくことで、その後の判断がしやすくなるからです。

ただし、最適な売り時は物件種別・エリア・築年数・ローン残債・税金・住み替えの事情によって一人ひとり変わります。だからこそ、感覚ではなくデータで現在地を知ることが大切です。札幌市を中心に売却・買取をお手伝いしている不動産プラザトライでは、こうした相談が年々増えています。この記事では、全国と札幌の価格推移をもとに「今が検討の好機といえる理由」を、売却の流れやローンが残っている場合の注意点とあわせて解説します。

 

目次

1. 歴史的な高値水準が続く今は、売却を検討する価値が高い局面
2. なぜ今なのか？不動産価格の推移から見る検討の根拠
   • 全国の不動産価格指数の動き
   • 札幌エリアの中古マンション相場の推移
   • 金利の動向が価格に与える影響
3. 初めて・住宅ローンが残っている人が知っておきたい売却の考え方
   • 相場上昇で「アンダーローン」になるケースもある
   • 需要が旺盛な時期は買い手が見つかりやすい
   • ローンが残っている家を売る流れ（抵当権抹消の仕組み）
4. 4. 損をしない売却のために、まず始めたいファーストステップ
5. 5. まとめ：判断の出発点は「今の価格を知る」こと

1. 歴史的な高値水準が続く今は、売却を検討する価値が高い局面

迷っている方にまずお伝えしたいのは、不動産市場は今、過去最高クラスの高値圏にあるという事実です。

その背景には、建築資材の高騰や都市部への需要集中といった構造的な要因があります。新築価格の上昇が中古物件の相場をも押し上げ、結果として「築年数が経った我が家」でも、数年前より高い金額で取引されるケースが目立つようになりました。

ここで意識したいのが、「もう少し待てば、さらに上がるかもしれない」という心理です。たしかに過去数年は上昇基調が続いてきました。ただし相場には波があり、後述する金利の動向次第では、今の勢いが落ち着く可能性も指摘されています。相場の「天井」を正確に読むことは誰にもできません。

✓ポイントとして押さえておきたいのは、最適な売り時は人それぞれだという点です。すでに高い水準にある今のうちに、自分の物件がいくらで売れそうかという選択肢を確かめておくことが、後悔しない判断への第一歩になります。

 

2. なぜ今なのか？不動産価格の推移から見る検討の根拠

「今が高い」と言われても、感覚だけでは納得しづらいものです。そこで、客観的なデータをもとに、その根拠を3つの角度から見ていきます。

全国の不動産価格指数の動き

不動産価格の全体感をつかむのに役立つのが、国土交通省が公表する「不動産価格指数」です。これは2010年の平均を100として、実際の取引価格の推移を示した指標になります。

直近のデータでは、全国のマンション（区分所有）の指数は220前後で推移し、2010年と比べておよそ2.2倍の水準に達しました。一方で戸建て住宅や住宅地は約1.2倍と、上昇ペースに差はあるものの、いずれも長期的には高い位置を保っています。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

数字の伸びはマンションが突出していますが、戸建てや土地も大きく下がっているわけではありません。種別ごとの差はあるものの、市場全体として高い水準にあることが、この指数から読み取れます。

出典：不動産価格指数｜国土交通省

 

札幌エリアの中古マンション相場の推移

全国の話だけでは、自分の地域に当てはまるのか不安が残るかもしれません。そこで、札幌の動きにも目を向けてみます。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータによれば、札幌市の中古マンションの成約価格は、2019年の1,700万〜1,800万円台から、2025年には2,300万〜2,400万円台へと上昇しています。取引量が多く市場の動きを反映しやすい中古マンションで、この数年に明確な伸びが見られるわけです。

一方で、戸建てや土地まで同じように上がっているとは言い切れません。中古マンション市場では上昇傾向が確認できるものの、戸建てや土地はエリア・築年数・土地条件によって動きが異なり、四半期によっては価格が下がる局面もあります。だからこそ、種別ごと・物件ごとの個別査定が欠かせません。

なお、江別市・石狩市・小樽市・北広島市・恵庭市・千歳市といった周辺エリアにも不動産プラザトライは対応していますが、周辺市は物件ごとの需要差が大きいため、札幌市の数字とは分けて相場を確認する必要があります。

✓ポイントは、全国平均だけでなく、自分の物件があるエリアと種別の相場を確かめることの大切さです。中古マンションの成約価格に限ると、札幌市は首都圏平均より低い価格帯で推移しており、移住・投資双方の買い手にとって検討しやすい水準が続いています。

出典：季報 Market Watch サマリーレポート｜東日本不動産流通機構

 

金利の動向が価格に与える影響

「待てば上がる」と考える前に、知っておきたいのが金利の動きです。

これまで不動産価格を支えてきた一因は、長く続いた低金利環境でした。ローンを組みやすい状況が、買い手の購買力を後押ししてきたわけです。ところが2024年にマイナス金利政策が解除され、日銀は段階的な利上げに踏み切りました。2025年12月には政策金利が0.75%まで引き上げられ、これは約30年ぶりの高い水準にあたります。

ここで押さえておきたいのは、金利が上がると買い手が組めるローンの上限額が下がる、という関係です。金利上昇は買主の借入可能額や購入意欲に影響する可能性があり、これまでの価格上昇の勢いが鈍る要因にもなり得ます。もちろん価格は金利だけで決まるわけではありませんが、今の高値は低金利という追い風がまだ残っている局面の数字だと捉えておくと、判断の参考になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

✓ポイントとして、金利の動きは買い手の購買力を通じて相場に波及するということを覚えておいてください。追い風が残っている今のうちに、自宅の価値を確かめておく行動には一定の意味があります。

出典：2025年12月金融政策決定会合での決定内容｜日本銀行

 

3. 初めて・住宅ローンが残っている人が知っておきたい売却の考え方

ここまでデータを見てきましたが、「とはいえ自分の場合はどうなの？」という疑問が一番気になるところだと思います。初めての方、そしてローンが残っている方が抱えやすい不安に、具体的に答えていきます。

相場上昇で「アンダーローン」になるケースもある

ローンが残っている家を売るとき、最大の心配は「売っても借金が残るのでは」という点でしょう。

ここで鍵になるのが、アンダーローンという状態です。これは、売却額がローン残高を上回ること、つまり売ったお金でローンを完済できる状態を指します。逆に売却額が残高に届かない状態は「オーバーローン」と呼ばれます。

相場が上昇している今は、このアンダーローンになるケースも増えています。数年前に購入した家であれば、残債が減っているうえに売却額が伸びていることもあるためです。ただし、結果は個別の借入額・購入時期・売却諸費用・買取か仲介かによって大きく変わります。「高値だから必ず完済できる」と考えるのではなく、まずは売却見込み額・ローン残高・諸費用の3つを並べて比較することが出発点になります。

✓ポイントは、「ローンが残っている＝売れない」ではないということです。相場が高い今は残債の不安を解消しやすい局面ではありますが、過度な期待はせず、自分の数字を一度しっかり確認しておくと安心です。

 

需要が旺盛な時期は買い手が見つかりやすい

初めての売却で「うまく交渉できるだろうか」と身構える気持ちは、よく分かります。

買い手の需要が比較的旺盛な時期は、多少築年数が経った物件や、慣れない売却活動であっても、条件が折り合いやすい傾向があります。売り手に有利な場面では価格交渉の主導権を握りやすく、初めての方の不慣れさを市場の状況がある程度カバーしてくれるわけです。とはいえ需

要は立地や物件の状態にも左右されるため、最終的には個別の見極めが重要になります。

✓ポイント 「立地が悪いから売れない」とあきらめる前に、買取の査定だけでも依頼してみる価値はあります。仲介と買取では物件の評価軸が異なるため、思いがけない金額が提示されることもあります。

 

ローンが残っている家を売る流れ（抵当権抹消の仕組み）

ローン付きの家を売る際は、一般的な売却に「ローン完済」と「抵当権抹消」という手続きが加わります。流れを整理すると、次のようになります。

• まず査定を受け、売却見込み額とローン残高を比較する
• 買い手が決まったら、売却代金と自己資金などでローンを完済する
• 完済と同時に、家にかけられていた抵当権を抹消する手続きを行う

ここで出てくる抵当権とは、ローンを借りる際に銀行が家を担保として確保しておく権利のことです。売却代金と自己資金などでローンを完済し、抵当権を抹消したうえで引き渡すのが一般的な流れになります。もし売却額が残債を下回る場合は、自己資金での補填や金融機関への相談が必要になる点には注意してください。

実務では、司法書士が決済日に登記手続きを進めるケースが一般的です。ただしそのためには、事前に金融機関から必要書類を取得し、決済の段取りを確認しておく必要があります。

用語	やさしい意味
アンダーローン	売却額がローン残高を上回り、完済できる状態
オーバーローン	売却額がローン残高に届かない状態
抵当権	ローンの担保として銀行が家にかける権利
抵当権抹消	完済後にその権利を消すための登記手続き

✓ポイントは、流れと前提さえ押さえておけば、ローンが残っていても売却は十分に進められるということです。残債の額や手続きに不安があれば、最初の査定の段階で専門家に相談しておくと、見通しがクリアになります。

出典：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）｜法務局

 

4. 損をしない売却のために、まず始めたいファーストステップ

ここまで読んで「動いてみようか」と思えたなら、最初の一歩はとてもシンプルです。

それは、今の自宅がいくらで売れそうかを知ること。すべての判断は、ここから始まります。

意識したいのは、複数の不動産会社を比較する姿勢です。同じ物件でも、会社によって査定額や売り方の提案には差が出ます。ここで注意したいのは「査定額の最高値＝実際に売れる価格」ではないという点です。相場とかけ離れた高い査定額をつけても、売れ残ってしまえば意味がありません。金額の高さだけでなく、その根拠・販売戦略・成約の見込みまで含めて見比べることが大切になります。

進め方の目安は、次のとおりです。

• 一括査定サイトなどを使い、まずは複数社からおおよその査定額を集める
• 金額の根拠や販売戦略の説明が丁寧かどうかを比較する
• 気になる会社には個別に相談し、地域の事情に詳しいかを確かめる

そして何より大切なのは、「売る・売らない」の最終判断は、実際の査定額を見てからで十分間に合うという点です。査定を受けたからといって、必ず売らなければならないわけではありません。まずは現状を知り、選択肢を手元に置くこと。それが、損をしない売却への確実なスタートになります。

✓ポイントは、査定は「決断」ではなく「情報収集」だと捉えることです。気軽に動ける今のうちに、自宅の価値を確かめておくことをおすすめします。

 

5. まとめ：判断の出発点は「今の価格を知る」こと

最後に、この記事の要点を振り返ります。

現在の不動産価格は歴史的な高水準にあり、マイホームの売却を考えているなら、今は売却を本格的に検討する価値が高い時期だと言えます。全国の価格指数は高値を維持し、札幌の中古マンション成約価格も2019年から数年で明確に上昇しました。一方で金利は上昇局面に入っており、買い手の購買力を通じて相場に影響が及ぶ可能性も意識しておきたいところです。ローンが残っていても、相場が高い今ならアンダーローンになるケースもありますが、最適な売り時や見込みは物件・残債・諸費用によって変わるため、まずは数字で現状を確認することが欠かせません。

不動産プラザトライでは、札幌市を中心に、江別市・石狩市・小樽市・北広島市・恵庭市・千歳市まで幅広く売却・相続・空き家や土地の買取をサポートしています。残置物への対応や訳あり物件の相談にも応じており、年中無休・オンライン相談も受け付け中です。「初めてで不安」「ローンが残っている」という方こそ、まずは今の価格を知るところから、気軽に一歩を踏み出してみてください。