解決事例
2026.01.15
リフォームなしでも高値売却！「古家付き土地」ではなく「中古住宅」として建物の価値を認めさせた戦略
築38年の戸建住宅の売却を検討されていたお客様。複数の不動産会社に査定を依頼したところ、どこも「古家付き土地」として土地値のみでの売却を提案され、建物には価値がないと言われていました。しかし不動産プラザトライは、実際に物件を詳しく調査した結果、建物の価値を見出し、「中古住宅」として販売する戦略をご提案。結果として、当初の査定額より約500万円高い金額での売却に成功した事例をご紹介します。
物件情報
| 所在地 | 横浜市青葉区 |
|---|---|
| 種別 | 戸建住宅(土地・建物) |
| 築年数 | 38年(昭和62年築) |
| 査定価格 | 3,200万円 |
ご相談内容
• 転勤が決まり、現在住んでいる自宅を売却したいが、築年数が古いため査定額が低い。
• 複数の不動産会社に査定を依頼したところ、「建物に価値はない」「古家付き土地として2,700万円程度」との評価だった。
• 定期的にメンテナンスを行い、丁寧に住んできたつもりなので、建物の価値も認めてほしい。
• できるだけ高く売却し、転勤先での住宅購入資金に充てたい。
当社からのご提案
• 実際に訪問査定を行い、建物の状態を詳細に確認。外壁や屋根のメンテナンス履歴、水回りの状態、内装の管理状況などを丁寧に調査。
• 調査の結果、築38年ではあるものの、定期的なメンテナンスが行き届いており、構造上の問題もなく、適切なリフォームを施せば十分に居住可能であると判断。
• 「古家付き土地」ではなく「中古住宅」として販売する戦略を立案。建物の価値を正当に評価し、3,200万円での売却を目指すことを提案。
• ターゲットを「リフォームを前提に購入を検討している層」に設定し、建物の骨格がしっかりしていることや、メンテナンス履歴を明確に示すことで、買主様に安心感を提供。
• 住宅診断(インスペクション)を実施し、建物の状態を客観的に証明する資料を準備。
結果
• 「中古住宅」として市場に出したところ、リフォームを前提に購入を検討していた買主様から問い合わせがあり、約1ヶ月で売買契約が成立。
• 最終的な売却価格は3,200万円で、他社の査定額(2,700万円)より約500万円高い金額での売却に成功。
• 建物の価値が正当に評価され、お客様の「丁寧に住んできた家」という思いも買主様に伝わった。
• 売却益を転勤先での住宅購入資金に充てることができ、お客様からは「諦めずに相談して本当に良かった」とのお言葉をいただいた。
「古家付き土地」と「中古住宅」の違い
古家付き土地とは、建物に価値がない、または解体を前提とした販売方法です。主に土地の価値のみで価格が設定され、建物は「おまけ」または「マイナス要素」として扱われます。築年数が古い物件は、この方法で販売されることが多く、建物の価値は査定額にほとんど反映されません。
一方、中古住宅として販売する場合は、建物にも一定の価値を認め、土地と建物を合わせた資産として評価します。築年数が古くても、メンテナンス状況や構造の状態が良好であれば、建物の価値を査定額に反映させることが可能です。
どちらの販売方法を選ぶかは、建物の実際の状態、メンテナンス履歴、市場のニーズなどを総合的に判断して決定することが重要です。
まとめ
• 築年数が古い物件でも、メンテナンス状況が良好であれば、「古家付き土地」ではなく「中古住宅」として建物の価値を認めさせることが可能。
• 複数の不動産会社から低い査定を受けても、諦める必要はない。物件を詳しく調査し、適切な販売戦略を立てることで、高値売却の可能性が広がる。
• 住宅診断(インスペクション)の実施や、メンテナンス履歴の提示など、買主様に安心感を与える工夫が重要。
• リフォームを前提に購入を検討している買主様をターゲットにすることで、建物の価値を理解してもらいやすくなる。
• 物件の本当の価値を見極め、適切な価格設定と販売戦略で臨むことが、売主様・買主様双方にとって最良の結果につながる。
「築年数が古いから高く売れない」と諦めていませんか？不動産プラザトライは、物件の状態を詳しく調査し、本来の価値を正当に評価します。他社で低い査定を受けた物件でも、適切な販売戦略で高値売却できる可能性があります。まずはお気軽にご相談ください。
