転職に伴う収入減少で住宅ローンの返済が苦しくなり、自宅の売却を検討されていたお客様。住宅ローンの残債が物件の価値を上回る「オーバーローン」状態とみられ、ある不動産会社からは「任意売却しかない」と言われていました。しかし不動産プラザトライが適正に査定し直したところ、売却価格次第で完済できる可能性が判明。販売戦略を見直した結果、通常売却でローンを完済し、さらに手元資金も残すことができた事例をご紹介します。

物件情報

所在地	札幌市手稲区
種別	中古マンション
築年数	12年(平成25年築)
売却価格	3,150万円

ご相談内容

• 12年前に3,500万円で購入したマンションの住宅ローンが、転職による収入減で返済が苦しくなった。
• 住宅ローンの残債は約3,050万円残っており、物件の価値はそれを下回る「オーバーローン」状態だと思い込んでいた。
• ある不動産会社に相談したところ、「査定額は2,900万円程度。残債を下回るので任意売却を検討しましょう」と言われた。
• 任意売却になると信用情報に傷がつくと聞き、できれば避けたいと不安に感じていた。
• 何とか通常の売却でローンを完済できないか、セカンドオピニオンを求めて当社に相談。

当社からのご提案

• まず物件を詳細に調査し、周辺の取引事例や市場動向を精緻に分析。その結果、前社の査定額(2,900万円)は市場価格より低い設定であることが判明。
• 同じマンション内の最近の成約事例や、駅近・人気エリアという立地条件を踏まえると、3,100万円~3,200万円での売却が十分に可能と判断。
• 売却価格を3,150万円に設定すれば、住宅ローン残債(約3,050万円)を完済した上で、諸費用を差し引いても手元に資金を残せる可能性があることをご説明。
• 「任意売却ではなく、通常売却で完済を目指す」方針を立案。任意売却を避けることで、信用情報への影響を防ぐメリットも明確に提示。
• 室内を魅力的に見せるためのホームステージングや、プロによる写真撮影を実施。物件の魅力を最大限に引き出す販売図面を作成。
• 金融機関とも事前に連携し、売却代金でローンを完済する手続き(抵当権抹消)をスムーズに進められるよう準備。

結果

• 適正価格での販売活動を行ったところ、立地の良さと室内のきれいさが評価され、販売開始から約1ヶ月で購入希望者が現れた。
• 最終的に3,150万円で売買契約が成立。住宅ローン残債約3,050万円を全額完済できた。
• 売却諸費用(仲介手数料・登記費用など)を差し引いても、手元に約30万円の資金を残すことができた。
• 任意売却を回避できたため、信用情報に傷がつくこともなく、お客様は新たな生活をスムーズにスタートできた。
• お客様からは「任意売却しかないと思って絶望していたが、通常売却で完済できて本当に助かった」「セカンドオピニオンを求めて良かった」とのお言葉をいただいた。