<<住まいを売る契約の流れ>>手稲の不動産の売却、購入は不動産プラザトライにお任せください

自宅など不動産を売却する場合、不動産会社に依頼することが一般的ですが、売却方法は、広告などで買い手を募集する【仲介】と、直接不動産業者に売却する【買い取り】があり、それぞれ次のようなメリット・デメリットがあります。

 

■【仲介】の場合

メリット：相場の範囲での希望額で買主を探すことが出来るので、買い取りの場合よりも高い価格で売却の可能性がある

デメリット：いつ、いくらで売れるかが未定（事前に売却時期のめどが立たない、売れるまでの精神的なストレスなど）・買い手に対して一定の保証を求められる場合がある・広告などで周りの方に売りに出していることを知られてしまう　…など

■【買い取り】の場合

メリット：周りに知られず売却できる・売却時期や価格が早く確定できる・買い手に対しての保証が不要

デメリット：仲介の相場よりも価格が安くなる場合が多い　…など

 

「多少安くても急いで売却したい」「買い換えのため○月までに売却したい」「近所に売却を知られたくない」などを希望する場合は【仲介】は不向きですし、「特に急いでないし、なるべく希望に近い価格で売却したい」という方にとっては【買い取り】のメリットは少ないと言えるでしょう。

また、家の傷みが多く、一般の方に選んで貰いづらい物件は【買い取り】が適してる場合が多く、条件が良く引く手あまたな物件は【仲介】を選んだ方が得策であるなど、物件によってもどちらが良いかは異なります。

 

どちらの方法が適しているかはお客様によって異なります。最初からこの方法でと決めつけるのではなく、まずは売却の目的や優先順位をはっきりさせ、不動産会社や周囲に相談の上で慎重に判断していきましょう。

まずは物件がいくらで売れるのか、できれば複数の不動産会社に「査定」をしてもらいましょう。

 

不動産会社のネームバリューなどにより、１社のみの査定でその会社に依頼する方もいらっしゃいますが、営業マンも人間なので査定を間違ってしまうことや、同じ会社内でも担当者の力量や経験などで対応が異なることも考えられますので、よっぽど信頼する担当者がいる場合以外は、あまりお勧めの方法ではありません。

 

また、不動産歴が１～３年未満など極端にキャリアが短い営業マンが担当する場合は、知識や経験不足からくるトラブルも考えられますので、上席者がどの程度フォローアップしてくれるかなども注意が必要です。

 

【仲介】【買い取り】の価格査定の違いについて

 

ひとくちに査定と言っても、売却方法によってその金額の意味合いは違ってきます。

 

【仲介の査定価格】

周辺の取り引きデータなどの相場から予測した、「成約の予想価格」です。

各社共通の流通機構（レインズ）の販売・成約情報や、その会社独自の情報などにより、その物件がおおよそいくら位で売れそうかを「（公財）不動産流通推進センター」の価格査定マニュアルに準じて算出をします。

 

売主様からすると高い価格を提示されると喜んでしまいがちですが、あくまで「予想価格」なので、【高評価（高価格）＝必ず高く売れる】という訳ではなく、価格の根拠などを慎重に検討する必要があります。また、データや査定方法は概ね各社共通なので、極端に価格が高い会社や低い会社、特殊な査定・売却方法を勧めてくる会社などは、その会社の何らかの思惑が含まれている可能性があるので、より注意が必要と考えられます。

 

【買い取りの査定価格】

文字通り「いくらで買い取るか」の査定であり、【高評価＝高く売れる】ということになります。

 

なお、一般的に不動産会社が物件を買い取る目的は、転売や賃貸に出して利益を得るためなので、どうしても仲介の相場よりは安くなってしまう場合が多くなります。

また、買い取り専門業者と直接取り引きするのが不安な場合は、信頼できる仲介会社に複数の買い取り業者を紹介してもらい、間に入ってもらうのも有効な方法です。

 

価格査定時には、担当者の人柄や経歴、大切なお客様の財産である不動産に対する考え方など、査定価格以外にも売却にあたって重要な様々なものが見えてきます。できれば書類のやり取りだけではなく、実際に会って話を聞いてみましょう。

【買い取り】の場合、信頼できる会社の中からより高い価格の会社を選び、契約の準備にはいります。

 

後から「言った・言わない」や「聞いてない」などが無いように、契約にあたっての注意点や気になることは、遠慮せずどんどん担当者に確認をしましょう。

 

【仲介】の場合、売り出し価格を決めるのは最終的には売主様であり、査定価格はあくまでその参考情報となりますので、「高い価格をつけた会社だから」というのは、売却を依頼する根拠とはなりません。

 

「いくらで売り出すか」ではなく、「実際にいくらで売れるか」「トラブルなく安全な取り引きができるか」「担当者は親身に対応してくれるか」の方が、失敗しない売却のためにはより重要であり、それらをバランスよく叶えてくれる会社が良い不動産会社と言えるでしょう。

 

例えば、高く売れたは良いが引き渡し後のトラブルに巻き込まれたり、安全に取引したは良いものの買主が負担すべきリフォーム代を負担させられたり、意に沿わない値引きを飲まされたりで、最終的に損をしてしまっては元も子もありません。

 

次のような内容を確認し、総合的にどの不動産会社に依頼するのが良いか、慎重に判断していきましょう。

 

■販売活動の内容（インターネットなど広告媒体の内容と数、資料の掲載方法など）

　できれば実際のインターネットの物件掲載やチラシの現物などで、それぞれの会社の広告の内容を比較しましょう。

■査定価格の根拠

　金額の高低ではなく、各社が提出した取り引き事例や査定額などを見比べ、妥当な価格かどうかを判断しましょう

■担当者の信頼度

　宅地建物取引士の資格は？キャリアは？人柄は？熱心に活動してくれる？…などを総合的に判断しましょう。担当者を通して物件を見る買主様にとって、担当者はまさに売主様や物件の「代理人」の役割を果たします。

■具体客の有無

   実際に紹介できる見込み客の有無は、大切な判断材料です。大手は会社全体の集客力に優れていますが、地元の会社など、中小でも周辺で多く取引している会社は、見込み客を抱えている場合があります。

■会社の制度やサービスなど

　その会社独自のサービスや制度の有無と、その必要性を検討しましょう

 

なお、現在は流通機構（レインズ）やインターネットサイトの発達により、会社ごとの情報公開量に大きな差はありません。

会社の規模や名前で選ぶのではなく、前記のような内容をしっかりと確認し、どの会社がより自分の売却の目的を叶えてくれるのかを、実際に自分の目で見て判断をしていきましょう。

 

不動産会社が決まったら、担当者と売り出し価格や条件を打ち合わせ、媒介契約書を作成します。

また、物件の不具合などの悪い点は、後々のトラブルとならないよう、必ず不動産会社へ申し出てください。

不動産会社に売却を依頼することを「媒介契約」と言い、これには次の３種類の方式があります。

 

(1)専属専任媒介契約

依頼する不動産会社を１社に絞る方法で、自ら発見した買手との契約もその会社を通さなければなりません。不動産会社は、売主様に対して1週間に１回以上の報告と、流通機構に登録し他の不動産会社へ情報を公開する義務を負います。契約の期間は３ヶ月以内です。

 

(2)専任媒介契約

依頼する不動産会社を１社に絞る方法ですが、自ら発見した買手とはその会社を通さなくても契約が可能です。不動産会社は、売主様に対して２週間に１回以上の報告と、流通機構に登録し他の不動産会社へ情報を公開する義務を負います。契約の期間は３ヶ月以内です。

 

(3)一般媒介契約

複数の不動産会社に売却の依頼でき、自ら発見した買手とも契約が可能な方式ですが、不動産会社には報告・流通機構の登録とも義務がありません。

 

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と売主様との間で成立していることを証明し、トラブルを防ぐためです。

 

どの媒介契約方式を選ぶか？

 

例えば、自分の親族が買ってくれるかもしれない場合などは専属専任以外の方法のように、現在の状況などを考慮し自分に合った契約方式を選択しましょう

 

なお、複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」ですが、売主様への報告や流通機構への登録が義務づけられておらず、不動産会社の側からしても、他の会社で成約になった場合は報酬が得られないため、積極的な販売活動に至らない可能性があります。販売中も複数の不動産会社とやり取りをしなければならないため、よりわずらわしさも増してしまいます。

 

よほど引く手あまたな物件でない限りは、「専属専任」「専任」で窓口を１社に絞り、流通機構によって多くの不動産会社に情報を公開した方が、手間も少なく合理的かつ無難な方法と言えます。

 

 

★流通機構（レインズ）とは？★

 

売却物件の情報を他の不動産会社にも公開するシステムであり、不動産会社はお客様に物件を紹介するときは、まずこのシステムから物件を検索します。情報は登録会社のみ閲覧可能ですが、平成28年から売主様が自分の物件の登録情報を確認できるよう、改正がされました。

不動産会社で様々な募集活動を行い、中を見たいという方が現れたら現地を見学してもらいます。

 

入居中のまま販売する場合は、なるべく物件が良く見えるよう、見学時間前に簡単なお片付けや空気の入れ替えをするなども効果的です。また、売主様があまり過度に物件をおすすめするのもあまり印象が良くないといわれていますので、ご案内については不動産会社の担当者に任せ、聞かれたことを誠意をもって答えると好印象につながります。

 

転居して空家で販売する場合も、お掃除をするなどなるべく印象が良くなるように心がけましょう。

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社が作成することになりますので、以下の点に注意してください。

 

■手付金について

一般的には「解約手付」というものにあたり、個人の売主様の場合は金額に制限はありませんが、あまり少ないと契約を進めるにあたって不安が残ります。一般的な相場は売買価格の5～10％程度と言われています。

 

■引き渡し期日・契約解除について

引き渡し期日は売買完了の最終期日として設定しますので、余裕をもって設定した方が無難です。契約解除については、買主様が住宅ローンを利用する場合「融資特約期日」が設定され、一定期間内に融資の承認が受けられなければ契約を白紙に戻す条件付きでの契約になります。通常は、契約前に仮審査（事前審査）で承認を受けたうえでの契約となりますが、念のため確認しましょう。また、契約違反の場合の違約金やその他の契約解除の条項も確認をしてください。

 

■危険負担と瑕疵担保責任について

危険負担とは、契約を結んでから引き渡しまでの物件の責任のことですが、一般的な不動産売買契約では売主様が負担する場合がほとんどです。瑕疵担保責任については、雨漏りなど、物件の隠れた欠陥について売主様が負う責任のことですが、個人が売主の場合は２～３ヶ月程度に設定することが一般的です。また、古い住宅の現状渡しでの取り引きの際には、瑕疵担保責任を負わないケースもあり、その場合、その旨を契約書などに明記します。

 

また、カーテンや照明器具・住宅設備など、何を残して何を撤去するかや、物件の現況を告知する書類「付帯設備表」「物件状況報告書」の作成にも協力してください。

 

不明な点などは必ず不動産会社に確認をしてください。

買主様と売買契約を締結したら、お引っ越しなど引き渡しの準備を行います。電気・水道・ガスなどの解約や、火災保険の解約の手続きなども忘れずにしましょう。また、お引っ越し後は、買主様へのマナーとして最低限のお掃除なども行ってください。

 

売主様は物件引き渡しの、買主様は代金支払いの、それぞれ準備が整い次第、契約書に定めた期日内で残金決済・引き渡しの日程を決めます。登記や振り込みの都合上、平日の昼間に金融機関などに集まって行うのが一般的です。

 

当日の流れは、司法書士立会いのもと登記の書類を作成→売買代金や経費などの清算→鍵の引き渡しと進み、その日のうちに司法書士が法務局にて登記の申請を行います。また、固定資産税やマンションの管理費などもこの時に一緒に清算をします。

 

これで、一連の売却の手続きについては完了となります。

なお、売却後に税金が発生する場合は翌年の確定申告が必要となります。

必要書類や手続きについては、不動産会社や税務署などに確認をしてください。

ご訪問し、お家を見せていただき、売却の流れなどもご説明をさせていただく【訪問査定】

物件の概要のみで、概算額を算出させていただく【机上査定】

 

どちらも相談・査定は無料です。

また、【仲介】【買い取り】の他にも、必要に応じ賃貸した場合の相場もお知らせいたします。

 

売却を具体的にご検討中の方も、とりあえず価格のみ知りたい方も、売却の事なら弊社までお気軽ご相談ください。